Immobilier 2026 : le marché français est-il vraiment reparti ?

Après deux années difficiles, le marché immobilier français donne enfin des signes de reprise. Les volumes de transactions ont remonté, le crédit immobilier s’est rouvert et les professionnels constatent davantage de mouvement qu’au plus bas de 2024.

À première vue, les chiffres peuvent sembler rassurants. Fin mars 2026, l’Insee estimait à 952 000 le nombre de transactions de logements anciens réalisées sur douze mois, contre 882 000 un an auparavant et 845 000 fin 2024.

Mais les dernières données publiées ce 8 septembre invitent à beaucoup plus de prudence. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % sur trois mois. Dans le même temps, les taux de crédit immobilier sont légèrement repartis à la hausse pendant l’été.

Le marché est donc dans une situation assez particulière : il va mieux, sans être réellement redevenu dynamique.

Pour comprendre ce qui se passe, il faut arrêter de regarder un seul chiffre et observer simultanément les transactions, les prix, le crédit et les différences entre territoires.

Oui, les transactions ont nettement repris

C’est le premier élément positif.

Le marché de l’ancien avait subi une correction extrêmement importante après le retournement de 2022. Au troisième trimestre 2021, le nombre de transactions réalisées sur douze mois avait atteint environ 1,2 million. Fin 2024, il était retombé autour de 845 000.

Depuis, le mouvement s’est inversé.

*Les séries historiques peuvent être révisées par l’Insee à mesure que les transactions sont consolidées.

La remontée est donc réelle.

Mais il y a un détail beaucoup plus intéressant : entre décembre 2025 et mars 2026, le nombre annuel de transactions est passé de 951 000 à 952 000.

Autrement dit, après une remontée importante, le volume a commencé à se stabiliser. L’Insee le dit explicitement : la hausse engagée depuis octobre 2024 s’est interrompue au début de 2026.

C’est une première raison de ne pas parler trop rapidement de « boom immobilier ».

Nous sommes encore très loin du marché de 2021

Le chiffre de 950 000 transactions paraît élevé lorsqu’on le compare au creux récent.

Il paraît beaucoup moins spectaculaire lorsqu’on le compare au sommet du cycle précédent.

Au troisième trimestre 2021, l’Insee comptabilisait environ 1,2 million de transactions sur douze mois. Les ventes représentaient alors 3,3 % du stock de logements. Au premier trimestre 2026, cette proportion n'était plus que de 2,5 %.

Cela représente une différence considérable pour les professionnels.

Pour une agence immobilière, un marché à 950 000 transactions et un marché à 1,2 million ne produisent pas le même nombre potentiel de mandats, de compromis et de commissions.

C’est pourquoi il faut distinguer deux notions :

la reprise et le retour à la situation précédente.

La première a bien eu lieu.

La seconde, non.

Et surtout : les prix ne repartent pas avec les volumes

C’est probablement l’information la plus intéressante du marché actuel.

Une reprise immobilière pourrait intuitivement être imaginée ainsi :

plus d’acheteurs → plus de transactions → hausse des prix.

Ce n’est pas vraiment ce que montrent les données françaises.

Les premières estimations du premier trimestre faisaient apparaître une légère hausse des prix. Mais les chiffres publiés ce 8 septembre par l’Insee ont révisé cette évolution : le premier trimestre est désormais estimé à -0,2 %, et le deuxième trimestre 2026 affiche une baisse de 1 % sur trois mois.

Cette révision est importante, car elle change légèrement la lecture du marché.

La reprise des transactions n’est pas accompagnée d’un nouveau cycle généralisé de hausse des prix.

C’est plutôt l’ajustement des prix qui contribue à permettre aux transactions de revenir.

Et pour les vendeurs, cette nuance est essentielle.

Un marché peut repartir sans que les prix repartent

Ce phénomène n’a rien de contradictoire.

Une transaction immobilière nécessite la rencontre entre deux contraintes.

Le vendeur doit accepter un prix.

L’acquéreur doit pouvoir le financer.

Lorsque les taux augmentent fortement, la capacité d’emprunt des ménages diminue. Si les prix demandés restent inchangés, certains projets deviennent impossibles à financer et le nombre de transactions baisse.

Le marché peut ensuite retrouver de la fluidité de plusieurs manières : amélioration des conditions de crédit, hausse des revenus, retour d’acquéreurs ou ajustement des prix.

C’est précisément pourquoi le volume de transactions peut recommencer à augmenter avant les prix.

Le marché immobilier français semble actuellement davantage correspondre à la dernière situation qu’à un véritable nouveau cycle haussier.

Le crédit a permis une partie du redémarrage

Impossible de comprendre la reprise sans regarder le financement.

Après la hausse brutale des taux observée pendant la crise immobilière, les conditions de crédit s’étaient améliorées. Cette détente a contribué au retour d’une partie des acquéreurs.

Mais les dernières données montrent que cette amélioration n’est pas nécessairement linéaire.

En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établissait à 3,30 %, contre 3,27 % en juin et 3,21 % en mai.

Dans le même temps, la production mensuelle corrigée des variations saisonnières de nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations est passée de 13,2 milliards d’euros en juin à 11 milliards en juillet. La Banque de France précise que ce niveau se situe dans la zone basse de la fourchette observée depuis le quatrième trimestre 2024.

Il ne faut évidemment pas tirer une tendance de long terme d’un seul mois.

Mais cela montre à quel point le marché reste sensible au financement.

Les quatre indicateurs à regarder ensemble

Pris individuellement, chacun peut raconter une histoire différente.

Ensemble, ils décrivent surtout un marché qui cherche encore son équilibre.

Le marché français n’est surtout pas un marché unique

Les moyennes nationales deviennent encore plus dangereuses lorsqu’on descend à l’échelle locale.

Au premier trimestre 2026, avant la publication des nouvelles données du T2, l’Insee observait déjà des évolutions très différentes selon les territoires et les typologies.

À Lyon, par exemple, les prix des appartements anciens étaient en baisse de 0,4 % sur un an au premier trimestre. À Marseille, ils progressaient de 2,3 %. Dans les Hauts-de-France, les maisons anciennes progressaient de 2 % sur un an, alors qu'elles reculaient de 0,7 % en Auvergne-Rhône-Alpes.

Même constat en Île-de-France.

Les Notaires du Grand Paris viennent d'annoncer aujourd'hui 31 750 ventes de logements anciens au deuxième trimestre 2026, soit +10 % sur un an. Pourtant, les prix franciliens reculent légèrement de 0,3 % sur la même période : +0,3 % pour les appartements, mais -1,5 % pour les maisons. Les notaires parlent d'une reprise « progressive » tout en qualifiant le marché de toujours « fragile ».

Voilà pourquoi dire :

« L’immobilier repart en France »

ne suffit pas.

Il faut immédiatement demander :

où, sur quel type de bien et à quel prix ?

La reprise des volumes est probablement la meilleure nouvelle pour les agences

Pour les professionnels de la transaction, l'évolution des volumes peut être plus importante à court terme que celle des prix.

Une agence ne génère pas directement son activité parce qu'un appartement vaut 5 % de plus.

Elle génère son activité lorsqu'un vendeur décide de vendre et qu'un acquéreur peut acheter.

Un marché dans lequel les prix stagnent mais où les transactions reviennent peut donc être commercialement plus intéressant qu'un marché où les valeurs restent élevées mais où presque aucun projet n'aboutit.

C'est pourquoi le retour vers environ 950 000 transactions constitue une véritable amélioration pour le secteur.

Mais là encore, il faut rester lucide : le gâteau transactionnel reste plus petit qu'au sommet du marché.

Cela signifie aussi davantage de concurrence pour les mandats réellement exploitables.

Pour les vendeurs, 2026 demande de nouvelles références

Le marché actuel pose également un problème de perception.

De nombreux propriétaires ont encore en tête des prix observés au sommet du cycle précédent. Or les conditions qui avaient permis ces niveaux ont changé.

Le bon raisonnement n'est donc pas :

« Mon voisin a vendu X en 2021, donc mon logement vaut au minimum X aujourd'hui. »

Il faut regarder les transactions récentes, la concurrence actuellement disponible, les caractéristiques du logement et la demande solvable présente sur le secteur.

C'est exactement ce que nous évoquions dans nos précédents articles sur le prix au m² et la surestimation des mandats : les références historiques doivent toujours être replacées dans le marché qui les a produites.

2021 et 2026 ne sont pas le même marché.

Pour les acquéreurs, le rapport de force a également changé

La situation est intéressante pour les acheteurs.

La correction des prix sur certains marchés et le retour du crédit ont permis à certains projets de redevenir réalisables.

Mais l'amélioration reste fragile.

Un acquéreur doit aujourd'hui arbitrer entre le prix du logement, son apport, le taux obtenu, la durée du financement et éventuellement les travaux nécessaires.

Le retour des transactions montre que davantage de ménages parviennent de nouveau à faire fonctionner cette équation.

Il ne signifie pas que le problème du pouvoir d'achat immobilier a disparu.

Et si les taux devaient repartir durablement à la hausse, une partie de l'amélioration récente pourrait de nouveau être mise sous pression.

Alors, le marché immobilier français est-il vraiment reparti ?

Oui, mais pas au sens où on l'entend parfois.

Il ne s'agit pas d'un retour au marché exceptionnel de 2021.

Il ne s'agit pas non plus d'une nouvelle flambée générale des prix.

Le nombre de transactions s'est nettement redressé depuis le point bas, mais il s'est stabilisé autour de 950 000 au début de 2026. Les dernières données montrent parallèlement une nouvelle baisse des prix au deuxième trimestre et une légère remontée des taux de crédit pendant l'été.

Le terme le plus juste est probablement celui de normalisation.

Après un marché exceptionnellement dynamique, puis une correction brutale, l'immobilier français semble chercher un nouvel équilibre entre prix acceptés par les vendeurs et capacité financière des acquéreurs.

2021, 2024 et 2026 racontent trois marchés différents

Et c'est peut-être finalement la principale information de 2026 :

le marché immobilier n'est pas revenu en arrière. Il est en train de construire un nouvel équilibre.

Pour les professionnels, cela impose de sortir de deux discours également trompeurs : « le marché est toujours bloqué » et « tout est reparti comme avant ».

La réalité est plus intéressante.

Les transactions sont revenues. Les acquéreurs aussi. Mais dans un environnement où le prix, le financement et la qualité du bien comptent probablement davantage qu'au sommet du cycle précédent.